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如果未来5-10年之内都不来希腊定居、预算在25万欧元左右，我建议在比雷埃夫斯（Piraeus）区域购买新建的房子或建于2000年之后的二手房子——以出租为主要目的。
最近两个月以来，国内移民中介公司开始大力推销比雷埃夫斯的房子。他们推销的房子，水分一如既往的大，而且普遍存在三个问题：
1、用烂区域的房子充当好区域的房子；
2、用翻新的老破房子充当“二手房”；
3、把阳台、储藏室面积计入“总面积”。
在希腊，购房合同（约等于国内的房产证）里的面积，指的是“室内面积”。不包括阳台面积、不包括储藏室面积、不包括车位的面积，更不包括楼梯、走廊、电梯等公摊面积。
国内移民中介公司还在玩的把戏：把阳台面积加到房子面积里去
今天，我想深入聊一聊，如果你经过慎重考虑，最后决定在比雷埃夫斯区域买房子，应该买什么样的房子？
1、首先需要特别说明的是， 虽然Keratsini、Drapetsona、Nikaia、Korydallos等区域距离比雷埃夫斯（Piraeus）很近，可以被视为比雷埃夫斯的郊区，或者“大比雷埃夫斯”的一部分，但这些区域并不属于比雷埃夫斯，这些区域和比雷埃夫斯有很大的差距。比雷埃夫斯的区域很大、房子很多，选择也很大，不要被国内移民中介公司忽悠，去这些“比雷埃夫斯郊区”区域买房子。
2、即便是比雷埃夫斯（Piraeus），由于位置不同，内部差异很大，二手房的价格相差甚大，需要分析判断。
我们可以把比雷埃夫斯细分成四个区域：
1）比雷埃夫斯的沿海区域；
2）比雷埃夫斯的中心区域；
3）比雷埃夫斯的东北区域；
4）比雷埃夫斯的北部区域。
第一个区域，特别是游艇码头附近，是比雷埃夫斯最好的区域，这个区域的房子比较稀缺；第二个区域是比雷埃夫斯最核心的区域，这个区域非常成熟，房子非常密集、房龄较老；第四个区域是比雷埃夫斯的老破旧区域，是穷人、难民、劳动等人群的聚居区；第三个区域的比雷埃夫斯的普通区域，区域质量介于第二个区域和第四个区域之间。
以上四个区域当中，第一区域的房子比较贵，难以买到；第四个区域，尽量不要去买；应该在第二个区域和第三个区域购买。
3、考虑到华人在比雷埃夫斯购买房子的主要目的是为了获得希腊黄金签证，而希腊黄金签证是和房子绑定的，所以华人如果在比雷埃夫斯区域购买房子，持有时间大概率会超过10年，甚至20年。所以，在买入房子之前，我们应该思考的一个问题是：
等我20年之后出售这套房子的时候，它会变成什么样？容易出售吗？
以终为始地思考问题，可以让我们拨开眼前的迷雾，看到未来。考虑到比雷埃夫斯区域老房子众多（比雷埃夫斯范围内建于1990年之前的房子，比例至少有80%），我们应该去购买房龄较新的房子——现在买入一套建于2003年的“新”房子，20年之后，房龄已经40年了，已经变成“老”房子。
4、在希腊，要想长期获得不错的出租收益率（3%以上），要避免发生两个问题，一则是租客拖欠房租（需要请律师才能赶走租客），一则是房屋经常需要维修（希腊人工成本较高）。简单说，越是租金高的房子，遇到烂租客的可能性越低——用租金来筛选租客，是个简单、粗暴但非常有效的办法。简单说，越是新房子，房屋发生故障的可能性越低，需要维修的可能性越小。综合以上两点来看，除了购买建于2000年之后的二手房，我建议可以考虑在比雷埃夫斯购买新房子——在比雷埃夫斯，新房子数量稀少，非常稀缺，当下容易找到付得起较高租金的好租客，未来容易出售。
华人在希腊买房子的核心逻辑，是什么？这个问题我思考了很久，没有找到准确、简洁的表达方式。今天早晨，我忽然想清楚了——在希腊买房子的核心逻辑是“稀缺”。
华人在希腊买房子的核心逻辑，是什么？
最后，我来简单总结一下：
1、首先要看清楚是不是“真”的比雷埃夫斯；
2、不要选择比雷埃夫斯的烂区域；
3、不要选择比雷埃夫斯的老房子；
4、我建议可以考虑购买新房子。