前言：

经济房、新房、二手房、廉租房、安置房……在房屋租赁买卖市场中，各种类型的“房”让大家眼花缭乱。买什么房、怎么买房？我们常听到的安置房又是什么？

安置房是指因城市规划建设、土地开发需要等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。也就是我们俗称的“拆迁户”。你是否幻想过，一夜之间房屋拆迁，马上“暴富”，走向人生巅峰？但其实，处理拆迁得到的房产，也要解决许多法律问题。

安置房是什么

"拆迁"又称城市房屋拆迁。是指因公共需要而对国有土地上的建筑物、构筑物和其它附着物进行强制拆除，收回国有土地使用权。

《民法典》第二百四十三条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”

因此拆迁是合法的，安置房就是对拆迁损失的弥补。

安置房有两类，一是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，比如对村落拆迁从而进行开发区产业园、地铁交通网等的建设。

二是因房产开发，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。其民事主体一般是以商业牟利为目的的地产开发商，比如拆迁原住民来建设新楼盘、开发旅游度假村等。被拆迁安置其他地方的居民房称为动迁房；拆迁后仍迁回原地的安置房则被称为回迁房。

安置房可以买卖吗

从安置房的由来，我们不难理解安置房的特殊性。先前原房产的产权被回收了，随着拆迁而消失，所以安置房的房产产权不等于原来房产的产权。

而由于安置对象是特定的拆迁安置户，因此该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受不同地方、政府政策的约束。在房屋市场流转、买卖、交易的流程手续也与其他普通房产不同。

《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

安置房的转让交易关键在是否取得该安置房产权。安置房的产权一般分为两种：一种是房屋产权，一种是土地使用权证。

一般情况下，房屋的土地使用权证在安置房交付后5年内可以办理，并在此期间可以上市交易。安置房在办理产权证时，是由政府指定的发证单位颁发，所以会有一个时间期限。比如我们小区因建设学校而拆迁，就规定了五年后集中统一办理房产证。

如果获得了房产证，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的安置房可以正常买卖。如果没有办理新的房产证，或者是刚刚取得产证不符合政策规定，就无法买卖，只能私下交易，且不受法律保护。

对于购买人来说，如果在拆迁之前买了“安置房”，那么在完成拆迁之前，房屋的产权属于个人，个人之间可以进行买卖交易。在购买时只需要注意产权是否清晰、有无抵押等。

如果是买到有产权证的安置房，问题也不大。重点是如果买卖没有产权的安置房，会有问题吗？这种情况通常是在签订了拆迁安置协议，但还未进行房屋产权登记的情况下。

如果签订了拆迁安置协议，但还未进行房屋产权登记，那么就存在被拆迁人将房屋卖给他人的可能，也就是“一屋多卖”比如在拆迁重建过程中房价飞速上涨，原房主后悔价格低卖；夫妻家庭内部离婚或争议，分离房产导致安置房分割拉扯不清……

其次，买到房子后，因为没有产权，空有居住的房主之名，实际法定主人还是原房主。当原房主出现债务纠纷，“已经卖出”的安置房随时都可以被债权人向法院申请抵押。

另外，安置房的质量也参差不齐。经常出现开发商偷工减料、敷衍工期，房屋质量把控不过关。买到的安置房往往比正常商品房质量差，住户入住后面临很多闹心的房屋质量问题。总而言之，如果只是居住，那么安置房就没有那么多问题纠纷。

但要是涉及市场买卖，尤其是买方要格外注意。在购买安置房时做好房屋产权调查，卖方家庭对房屋归属是否存在纠纷、房主的房产债务情况，有没有拿房子作抵押。

尽量通过正规的中介公司签订书面房屋买卖合同，出卖人出具担保合同。属于夫妻共同财产的，签订夫妻愿意出售的说明，可以约定违约条款，尽量规避各种风险。