一、物业服务合同的主要内容
《民法典》第938条第1款规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。具体介绍如下：
1.服务事项，是指物业服务企业在服务期限内为业主提供的具体服务内容，包括房屋建筑及其附属设施、共用部位、共用设施设备的日常管理与维护，卫生保洁工作，安全管理服务等。
2.服务质量，是指物业服务企业根据相应的服务等级及物业服务费收费标准，对其所提供的物业服务事项应当达到的标准。具体标准可以参见中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行，中物协〔2004〕1号发布）。
3.服务费用的标准和收取办法，是指物业服务企业提供合同约定的服务事项后向业主收取相关物业服务费用的具体标准和方式。物业服务费的标准目前存在政府指导价与市场调节价两种定价模式，其收费方式包括包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实践中，物业服务费用采用包干制的住宅小区居多。
4.维修资金的使用。主要是对住宅专项维修资金如何使用进行约定，本章第一节已作过介绍，此处不再赘述。
5.服务用房的管理和使用。主要是对物业管理用房（包括物业管理办公用房和经营用房）日常管理和使用作出约定，本章第一节已作过介绍，此处不再赘述。
6.服务期限。物业服务合同有效期一般与其服务期限同步，该期限由合同双方主体通过自愿、平等、公平等原则协商一致后确定，考虑到物业服务事项的复杂性与服务体系的稳定性，建议该类期限不宜过短，一般而言三至五年较为合理，且起止日期必须具体确定。
7.服务交接。《民法典》第949条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。第950条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《物业管理条例》对物业管理资料的移交问题亦作出了明确规定。
实务中，物业服务合同的内容比上述法条列举的内容要细的多。
二、签订物业服务合同的注意事项
由于物业服务合同使用频率高，涉及物业服务企业以及广大业主的切身利益，所以多数省、市住建部门制定了适用于当地的物业服务合同示范文本。《民法典》颁布实施后，各地对物业服务合同示范文本也进行了一定的修订。我们以厦门市建设局发布的《厦门市物业服务合同（示范文本）》作为范例，该文本内容比较详细，具有较高的参考意义，而且是在《民法典》颁布后制定的，具有现实意义。需要说明的是：示范文本原则上不应具有强制性，文本空格处真正体现了合同双方意思自治的内容。
以下是《厦门市物业服务合同（示范文本）》主文目录和合同附件目录：
厦门市物业服务合同（示范文本）
主文目录
第一章 定义
第二章 物业项目基本情况
第三章 物业项目移交
第四章 物业服务内容及标准
第五章 物业服务收费
第六章 住宅专项维修资金
第七章 物业水电分摊
第八章 电梯安全使用管理
第九章 双方权利义务
第十章 合同的变更、解除、续约与终止
第十一章 违约责任
第十二章 不可抗力和突发事件
第十三章 争议解决方式
第十四章 附则
合同附件目录
附件一：规划平面图
附件二：物业构成细目表
附件三：物业共用部位、共用设施设备细目表
附件四：物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的管理费用标准表
附件五：物业使用禁止性行为的管理
附件六：物业管理服务标准
附件七：共有停车位经营管理委托协议
附件八：共用部位的维修和更新、改造范围
附件九：共有设施设备的维修和更新、改造范围
附件十：水电费公摊计算方式
附件十一：物业承接查验协议
附件十二：管理规约
附件十三：其他附件
下面结合物业服务合同的主要内容，说明一下相关注意事项：
1.物业管理区域及内部构成明细是否全面而清晰？
这是关于住宅小区的基本情况，示范文本第二章和第三章中作出相关约定。第二章主要围绕物业项目基本情况展开，此处内容相对宏观，如物业类型、建筑面积、四至坐落以及物业服务管理用房情况等内容；第三章主要围绕物业项目移交内容展开，包括物业档案、物业服务档案、房屋及配套设施的产权清单、相关财务账册及其他资料（兜底性条款）。需要注意的是，该章还专门设置了一条用于约定物业承接前历史遗留问题或者其他重大事项的内容。
该两章内容于业主而言的启示在于：小区内有关物业项目的诸多资料基本掌握在物业服务企业中，若今后业主涉及物业相关纠纷，完全可以通过合法途径向物业服务企业调查收集相应材料；如物业服务合同对历史遗留问题或者其他重大事项作出了相应约定，则今后该物业服务企业可以以建设单位或者此前物业服务企业未完全履行到位、存在历史遗留问题等为理由行使抗辩权。
以下为示范文本中该两章具体内容（备注：甲方系小区业主委员会，乙方系物业服务企业，下同）：
第二章 物业项目基本情况
第二条 物业项目基本情况
（一）项目名称:
（二）物业类型:
【多层住宅】【高层住宅】【经济适用住房】
【别墅】【办公】【商业】
其他：
（三）项目坐落位置:厦门市区路号。
总占地面积：平方米；总建筑面积：平方米，其中：多层住宅平方米，高层住宅平方米，经济适用住房平方米，别墅平方米，办公平方米，商业平方米，地下室面积平方米，绿化面积平方米。
（四）物业管理区域四至：
东至：；
南至：；
西至：；
北至：。
（五）物业项目规划平面图详见附件一。
（六）物业管理区域的物业构成细目详见附件二。
（七）甲乙双方同意并确认，位于本合同项下的物业管理区域内，但未列在本合同附件二物业构成细目表格中的物业，由乙方提供了物业管理服务的，该部分物业的业主或物业使用人应当按照本合同所列物业费标准向乙方支付物业费。
第三条 甲方应于年月日前向乙方提供物业管理用房。甲方向乙方提供的物业管理用房应为具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件的能够独立使用的房屋；若甲方向乙方提供的物业管理用房不符合前述条件的，乙方有权拒绝接收，并要求甲方另行提供符合条件的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积平方米，位于【号楼】 【幢】 【座】 层单元号。（注：物业用房为多处时，双方可自行增加以上内容。）
物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内有权无偿使用物业管理用房，但不得擅自改变物业管理用房的用途，亦不得以任何方式（包括但不限于出租、出借、共用、出售或者抵押等）处分物业管理用房。
乙方应本着谨慎的态度妥善使用甲方无偿提供的物业管理用房，因乙方使用不当或人为损坏导致物业管理用房毁损或者灭失的，乙方应承担修复责任，并赔偿由此造成的全部损失。
第三章 物业项目移交
第四条 乙方承接物业时，甲方应当会同乙方对物业共用部位、共用设施设备及相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。
甲乙双方办理物业查验、移交手续时，对查验移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。
若出现原物业服务企业或其他管理人拒绝配合查验或者移交物业服务所必需的相关资料等情形而导致物业查验、移交手续无法办理的，甲方应负责协调解决；协调不成的，乙方有权拒绝承接物业。
第五条 甲方应于本合同生效之日起日内向乙方提供并移交下列物业档案、物业服务档案、房屋及配套设施的产权清单等资料：
（一）物业档案
1.竣工验收资料：包括建筑建设工程规划总平面图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。
2.技术资料：包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料。
3.物业质量保修文件和使用说明文件。
4.物业服务所必须的其他资料，包括建筑区划的规划建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明等。
5.。
（二）物业服务档案
1.代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。
2.。
（三）房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）。
（四）专项维修资金、机动车停车位（库）物业服务费、机动车停车位（库）停放服务费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册。
（五）其他资料
1.
2.
3.
第六条 乙方承接物业前发生的遗留问题以及涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项约定如下：
1.
2.
3.
附件一：规划平面图
附件二：物业构成细目表
2.物业服务内容和标准是否明确？
示范文本第四章专门约定物业服务企业可以住宅为小区提供哪些物业服务及其标准。如果业主对物业服务企业提出建议和意见，可以关注一下物业服务企业是否及时、全面地履行合同约定的义务。
以下为示范文本第四章具体内容（含附件）。
第四章 物业服务内容及标准
第七条 本物业管理区域物业管理服务实行项目负责人制度。
乙方更换项目负责人的，应于更换之日起七日内在本物业管理区域内的显著位置公示。
经业主大会决定要求乙方更换项目负责人的，乙方应于收到甲方书面通知之日起日内更换项目负责人。
第八条 乙方提供的物业服务包括以下主要内容：
（一）根据相关法律、法规和规章的规定制订物业服务方案，编制物业服务工作计划并组织实施。
（二）妥善使用和保管甲方移交的物业档案资料。
（三）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理（本物业共用部位细目详见附件三）。
（四）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理（本物业共用设施设备细目详见附件三）。
（五）负责本物业停车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施等设施设备的日常安全管理。
（六）负责环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护，包括物业共用部位、公共区域和相关场地的垃圾分类投放、清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管道的疏通等。
（七）负责本物业公共园林、景观及设施的绿化、养护和管理。
（八）车辆停放管理。
（九）物业装饰装修管理。
（十）为业主接收邮件、快递提供便利。
（十一）维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。
（十二）物业使用禁止性行为（详见附件五）的管理。
（十三）其他物业管理服务事项：
1.
2.
3.
第九条 乙方应当按照双方协商一致的物业管理服务标准（详见附件六）提供物业管理服务。
第十条 乙方应在物业管理区域内的显著位置公示乙方企业营业执照、项目负责人姓名及联系方式、服务项目及内容、服务标准、收费标准、收费依据、履行情况、专项维修资金使用情况、业主共用部位的经营与收益情况、物业服务投诉电话及价格举报电话以及根据相关法律法规的规定应当公示的信息，并接受全体业主的监督。
上述公示信息如有发生变更的，乙方应于变更后日内向全体业主进行公示。
除本条第一款所约定的公示信息之外，乙方还应当根据相关法律法规的规定，向业主公示物业服务过程中应当公示的信息。
乙方可以通过移动通信或者网络等电子信息方式将物业公示信息告知全体业主。
附件三：物业共有部位、共有设施设备细目表
附件五：物业使用禁止性行为的管理
附件六：物业管理服务标准
3.业主需要缴纳的费用是否清楚？
《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
实践中，除了物业费之外，业主还需要缴纳停车费、产权车位管理费、住宅专项维修资金等费用。
以下为示范文本涉及费用的具体内容。
第十三条 甲乙双方决定采用包干制方式收取物业费的，乙方向业主或物业使用人收取固定的物业费，该固定的物业费由乙方物业服务成本、法定税费和乙方合理利润构成。
（一）物业费按照建筑面积计算，具体标准如下：
[多层住宅]：元/平方米·月；
[高层住宅]：元/平方米·月；
[别 墅]：元/平方米·月；
[公 寓]：元/平方米·月；
[办 公 楼]：元/平方米·月；
[商业物业]：元/平方米·月；
[露天机动车停车位]：元/月·个；
[车库车位]：元/月·个；
[独立车库]：元/月·个；
物业：元/平方米·月。
以上标准【不包含】【包含】公共水电公摊费。
（二）乙方物业服务成本由以下部分构成：
1.物业服务人员的工资，包括按规定提取的工会经费、职工教育经费等福利费，依法应当由乙方为物业服务人员交纳的社会保险费用和住房公积金等。
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养和年度安全检测费用（不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的修理费，也不包括应当由专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备修理、更新、改造和按规定需由相应资质的维护保养机构负责的维护保养等费用）。
3.绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费，（不包括应当由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费）。
4.物业管理区域清洁卫生费用，包括购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等。
5.物业管理区域秩序维护费用，包括器材装备费、安全防范人员的人身保险费及服装费等。
6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
7.正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用。
8.乙方在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区分摊的管理费用。
9.乙方固定资产折旧。
10.经乙方同意的以下其他费用项目：
【 】
甲、乙双方同意并确认，若法律法规、规章或者政府文件对物业服务企业的服务成本有新的规定的，双方同意按照新的规定进行调整。
第二十一条 业主应当按照规定交纳或续交住宅专项维修资金。
业主未及时交纳或者续交住宅专项维修资金的，甲方应督促业主及时交纳或者续交。
业主未及时交纳或者续交住宅专项维修资金所造成的法律后果由业主承担。
第二十二条 业主交纳的住宅专项维修资金属于业主所有，并应用于本物业管理区域内的共用部位和共用设施设备在保修期满后的维修和更新、改造。
乙方应按规定使用住宅专项维修资金，不得挪作他用，若乙方出现挪用住宅专项维修资金的情况，应当返还全部挪用资金，并按照同期全国银行间同业拆借利率赔偿相应的损失。
本条所指共用部位的维修和更新、改造详见附件七。
本条所指共用设施设备的维修和更新、改造详见附件八。
第二十三条 经业主大会决定，本物业管理区域内的日常专项维修资金按以下标准向业主收取，并主要用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养，不得挪作他用。
[高层住宅]：元/平方米·月；
[别 墅]：元/平方米·月；
[公 寓]：元/平方米·月；
[办 公 楼]：元/平方米·月；
[商业物业]：元/平方米·月；
[露天机动车停车位]：元/月·个；
[车库车位]：元/月·个；
[独立车库]：元/月·个；
物业：元/平方米·月。
4.物业服务企业或者业主违约应如何承担违约责任？
对于物业服务企业的违约行为，业主有权要求支付违约金、限期整改甚至解除物业服务合同并要求其撤出物业管理区域等。对于业主拒交或者迟延交纳物业费的违约行为，物业服务企业可以催告业主在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以向法院提起诉讼或者申请仲裁。但物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
以下为示范文本涉及违约责任的具体内容。
第五十三条 甲方违约责任
（一）因甲方原因导致乙方不能完成物业服务内容或物业服务内容无法达到约定标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，该期限内因乙方不能完成物业服务内容或物业服务内容无法达到约定标准所产生的法律责任由甲方承担；甲方逾期未解决的，每逾期一日，应按的标准向乙方支付违约金；逾期超过 天仍未解决的，且该违约导致乙方对于物业管理区域不能有效提供物业管理服务的，乙方可以解除本合同；由此给乙方造成损失的，甲方应承担损失赔偿责任。
（二）乙方已向甲方提出需要维修或处理事项的申请，但由于甲方不配合所产生的不良后果（包括政府主管部门的处罚）概由甲方承担；若由此给乙方造成损失的，甲方应承担损失赔偿责任。
（三）业主或者物业使用人逾期交纳物业费的，应当自逾期之日起按应缴费用的 %的标准按日向乙方支付违约金。
（四）业主、物业使用人违反本合同的约定，实施妨害物业服务及侵权行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。
（五）业主或物业使用人在装修房屋过程中损坏共用设施设备、污染共用部位的，由该业主或物业使用人负责修复；该业主或物业使用人不进行修复处理的，乙方有权代为处理，所需费用由该业主或物业使用人承担。
（六）除本合同另有约定之外，乙方根据本合同第四十五条之约定解除合同的，甲方应按照 的标准向乙方支付违约金。
（七）
第五十四条 乙方违约责任
（一）乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内进行整改，乙方逾期未完成整改的，每逾期一日应按的标准向甲方支付违约金；乙方逾期超过日仍未完成整改的，甲方除可以要求乙方按前述标准支付违约金之外，还有权解除本合同；若因此给甲方、业主或物业使用人造成损失的，应向甲方、业主或物业使用人承担损失赔偿责任。
（二）乙方擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主、物业使用人有权拒绝交纳；已经收取的，乙方应返还已收取的超出标准部分的费用。
（三）乙方擅自停止物业服务的，甲方有权要求乙方继续履行，并采取补救措施，并要求乙方按的标准向甲方支付违约金；乙方擅自停止物业服务超过日的，甲方除可以要求乙方按前述标准支付违约金之外，还有权解除本合同；若因此给业主或物业使用人造成损失的，乙方应当承担损失赔偿责任。
（四）乙方违反本合同约定，擅自改变物业管理用房的用途的，甲方有权要求乙方在指定期限内改正，并要求乙方支付违约金元；乙方擅自改变物业管理用房所得收益应归甲方所有，并优先用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护；乙方逾期仍未改正的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付违约金元（该处违约金金额应当大于前处违约金金额）。
（五）乙方在本合同解除或者到期后的合理期限内拒不撤出本物业服务区域的，甲方可以要求乙方在延长期限内撤出物业区域，乙方逾期仍未撤出的，每逾期一日应当按照 的标准向甲方支付违约金；若因此给业主或物业使用人造成损失的，乙方应当承担损失赔偿责任。
（六）乙方未按法律、法规、规章的规定或本合同约定向甲方或甲方指定主体移交业主共有资金、资料和物品的，每逾期一天应当按照 的标准向甲方支付违约金。
（七）除法律法规的 规定或者有关国家机关要求之外，乙方擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按 的标准向甲方支付违约金，若因此给业主造成损失的，乙方应当向该业主承担损失赔偿责任，若乙方行为涉嫌违法犯罪的，乙方应承担相关法律责任。
（八）乙方未按本合同第四十一条之约定履行义务的，甲方有权要求乙方在指定期限内完成整改；乙方在指定期限内未完成整改的，每逾期一天，应按的标准向甲方支付违约金。
（九）除本合同另有约定之外，甲方依照本合同第四十四条之约定解除合同的，乙方还应按照 的标准向甲方支付违约金。
（十）····
