最近，一些朋友经常问到成立业主委员会需要具备什么条件、如何成立业主委员会等涉及业主委员会的诸多疑惑，由于程序性的问题较为复杂，虽然本号之前已经整理出有关成立和选举流程，因能力局限，一直被制作PDF流程图的难题拖延，因此暂未能和大家分享。今天，我们单就成立业主大会、选举产生业主委员会的有关基础条件和大家进行分享，这里需要明确的是，按照法言法语和规范表述，我们统一使用成立业主大会、召开业主大会会议、选举产生业主委员会、选举业主委员会委员等词眼。下面，我们按照中央和部分地方的有关法律法规政策逐一进行讨论。
一、中央政策法规
第一，业主及其权利。按照有关规定，房屋的所有权人为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。业主在物业管理活动中享有提议召开业主大会会议，选举业主委员会委员等权利，并由业主依法共同决定相关公共管理事项。
第二，业主大会和业主委员会。物业管理区域内的全体业主组成业主大会，这里需要说明的是，业主大会是一个决策机构，业主大会会议是一种会议召开形式、物业管理区域是作为一个整体而不可分割的单元。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体的划分办法由省、自治区、直辖市制定。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
二、地方性法规
第一，广东省有关规定。一是物业管理区域的的划定。物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。
二是业主的定义。房屋的所有权人为业主；尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
三是业主大会和业主委员会。业主依法成立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
四是成立的条件。百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。这里表明，提出成立成立大会的方式有两种，一种是业主数量的体现，20%以上的业主可联名提出；另一种是物业已交付使用的建筑面积的体现，交付已超过总建筑面积50%的，部分业主即可提出成立要求。
第二，北京市有关规定。一是物业管理区域的核定。1、新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布；建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。2、已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。
二是业主的定义。房屋的所有权人为业主，当然包括法定能认定的业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。
三是业主大会和业主委员会。业主可以成立业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
四是成立的条件。一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会可可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
第三，上海市有关规定。一是业主的定义。业主是指房屋的所有权人。
二是物业管理区域的划分。住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
三是业主大会成立条件。业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。符合上述有关条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告和提供有关资料；如建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
上述就是今天分享的内容，主要就是介绍了成立业主大会、选举产生业主委员会的有关条件，并且分别从中央有关政策法规和地方性法规分析相关成立和选举的条件。这里仍然要说明的，中央的政策法规除另有规定外，是全国性、普遍适用的，地方性政策法规只能适用于特定的行政区划内。因此，我们既要掌握中央方面的内容，也要因地制宜地、对号入座地适用地方的政策法规，当然其他地方的立法也可作为我们借鉴学习对象。
依据：
1.《物业管理条例》
2.《业主大会和业主委员会指导规则》
3.《广东省物业管理条例》
4.《北京市物业管理条例》
5.《上海市住宅物业管理规定》
